Valendo a partir da sua publicação, a Lei 13.786/18 promete ser um fôlego a mais para o setor imobiliário, que durante períodos de baixa vinha alegando um fluxo de caixa sofrido por conta dos elevados distratos. Entenda um pouco melhor o que ela significa.
Há mais detalhes, claro, mas a intenção desse texto é dar um resumo para você se ambientar com os principais pontos.
Incorporação e Loteamento
A Lei 13.786/18 altera tanto a Lei 4.591/64 quanto a Lei 6.766/79. Isso significa que ela é ampla para tratar da incorporação imobiliária, mas também do loteamento de imóveis. Isso faz todo o sentido, afinal de contas, ambas as modalidades tem vendas de imóvel em construção e distratos tirando o sono dos empresários.
Transparência de informações
As informações essenciais para o adquirente, como preço, entrada, corretagem, taxas, índices de correção e consequências de distrato ou rescisão devem constar num quadro resumo no início do contrato. Se isso não existir ou estiver com falta de informações, deverá ocorrer aditamento contratual para atender todos os critérios.
Nos dados sobre consequências do distrato, inclusive, devem estar em negrito as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente. Isso é de suma importância para garantir a transparência da operação e a ciência de ambas as partes de todas as variáveis do contrato firmado.
Atraso na entrega da obra
A nova lei deixa agora explícito o prazo de 180 dias. Se o atraso de entrega da obra ocorrer até esse limite, tal atraso não irá ser justificativa para resolução do contrato por parte do adquirente ou para pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
Acima desse prazo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida pelo adquirente a resolução do contrato. Nesse caso, ele tem direito à devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução, com a devida correção.
Se o atraso for acima do limite exposto e o adquirente não quiser rescindir o contrato, então o adquirente adimplente terá direito, no momento da entrega da unidade, a indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente.
Retenções no Distrato
Falando de contratos firmados exclusivamente com o incorporador, quando a rescisão ou o distrato ocorrer por iniciativa ou culpa do adquirente, ele irá receber de volta os valores deduzidos das retenções permitidas ao incorporador a título da comissão de corretagem e de pena convencional, limitada a 25% da quantia paga. Os valores devem ser pagos em parcela única após o prazo de 180 dias contado do desfazimento. Contudo, se o imóvel for revendido, então o prazo passa a ser de 30 dias da revenda.
O adquirente distratante ainda responde por:
I – quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;
II – cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;
III – valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;
IV – demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
Protegendo o Patrimônio de Afetação
Na mesma situação do tópico anterior, mas em incorporação cujo patrimônio foi afetado, a Lei é um pouco mais rígida. O incorporador irá restituir os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos anteriormente e atualizados com base no índice definido em contrato. Contudo, o prazo máximo é de 30 dias após o habite-se. Além disso, a pena convencional fica limitada a 50% da quantia paga. Contudo, se o imóvel for revendido, então o prazo passa a ser de 30 dias da revenda.
Direito de Arrependimento
Os adquirentes de unidades que fizerem negócio em stand de vendas ou em qualquer local fora da sede do incorporador tem direito ao prazo de arrependimento, improrrogável, de 7 dias. Dentro deste limite, o desfazimento ocorre com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.
O Contratado não sai caro
Por fim, vale lembrar que o negócio pode ser feito com diferentes termos. As partes, de comum acordo, por instrumento específico de distrato, podem definir condições diferenciadas das previstas na Lei 13.786/18. Aí fica a questão: as incorporadoras irão aproveitar a legislação para melhorar seu fluxo de caixa ou irão aproveitar o posicionamento da concorrência para oferecer melhores condições e abocanhar mais clientes?
De uma forma ou de outra, se você, assim como eu, atua de forma especializada no segmento imobiliário, essa legislação é de suma importância para definir estratégias e táticas do negócio dos clientes… e também para já analisar os reflexos contábeis e tributários desses distratos que virão com as novas regras.